Was sagt ein kostenloses Gutachten über den tatsächlichen Wert meiner Immobilie aus?

Die Antwort auf diese Frage ist kurz und knapp: „Nichts!“

Sie schalten den Fernseher oder das Radio ein und schon ist es da, das Versprechen: „Wir bewerten Ihre Immobilie völlig kostenlos“, doch was steckt wirklich hinter diesem Versprechen? Gibt es wirklich seriöse Makler oder Gutachter, die Ihnen ihre Arbeitszeit ohne Hintergedanken schenken können?

Diese Frage können Sie sich eigentlich schon mit einer Gegenfrage selbst beantworten:
„Würde ich umsonst arbeiten gehen?“ – Ich glaube nicht.

Das Onlinegutachten

Es gibt viele Onlineportale und Makler, die Onlinegutachten völlig kostenlos anbieten. Hier ist es der Kunde, der seine Zeit „opfert“ und danach einen Wert für seine Immobilie erhält. Oft ist dieser Wert eine Preisspanne, die mehrere Zehntausend Euro umfasst.

Wie nahe liegt dieser Wert am tatsächlichen Verkehrswert?

Als Sachverständigenbüro haben wir und viele namhafte Institute eine Reihe von Anbietern getestet und sind zu einem überwiegend negativen Ergebnis gekommen.

Bereits an der Anzahl der Fragen, die der Kunde auf der Bewertungsseite beantworten soll, erkennt man die Genauigkeit der Wertermittlung. Selbst ein professioneller Sachverständiger kann und darf mit den Mindestangaben, die im Internet abgefragt werden, wie zum Beispiel Art des Hauses, Baujahr, Wohnfläche, Grundstücksfläche, Renovierung und evtl. noch die Ausstattung, den Wert der Immobilie nur überschlägig schätzen.
Die Onlinesoftware, die den Wert des Hauses errechnet, hat mit den von Ihnen eingegebenen Werten kaum genügend Informationen, um einen tatsächlichen Verkehrswert, wie es der §194 BauGB vorschreibt, zu ermitteln.
Bei einer Onlinebewertung werden oft wichtige Faktoren wie z. B. Schäden an Gebäuden, Baulasten, grundstücksbezogene Rechte und Belastungen, Erbbaurechte und der Erschließungszustand gar nicht erst abgefragt.
Ein großes Manko ist auch, dass die Daten nicht überprüft werden. 

Nicht jeder, der das Angebot eines kostenlosen Onlinegutachtens annimmt, weiß beispielsweise, wie viel Quadratmeter seines Grundstücks tatsächlich Bauland ist und wie viel als Hinterland berechnet werden muss oder wie sich die einzelnen Ausstattungsstandards zusammensetzen. Und wie hoch ist die Gefahr, dass bei der Eingabe der Daten statt der tatsächlichen Fakten Emotionen und das Selbstempfinden eine Rolle spielen.
Viele Bewertungsportale vergleichen die Angebote aus diversen Immobilienportalen, ohne zu beachten, dass es sich um Angebotspreise handelt und ohne zu recherchieren, ob diese Immobilien auch für den angebotenen Preis verkauft wurden bzw. werden. Andere Portale werben mit dem Versprechen, dass sie mehrere Makler schicken, die den Wert noch einmal „überprüfen“. Aber auch das machen diese Portale nicht umsonst, nur das bekommen Sie als Kunde nicht mit. Diese Portale verkaufen sogenannte Leads, das heißt sie verkaufen Ihre Daten an bestimmte mit ihnen zusammenarbeitenden Makler. Diese Makler sind bereit, viel Geld für Ihre Daten auszugeben und bei einem evtl. Verkauf der Immobilie einen Teil der Provision (mittlerweile fast 50 %) an diese Onlineportale abzugeben. Natürlich kann jeder der Makler den Marktwert der Immobilie bestimmen, doch ein Makler weiß auch, dass die Chance, den Auftrag zu bekommen größer ist, wenn er den potentiellen Verkäufer einen hohen Preis für seine Immobilie nennt. Das Problem mit einem zu hohen Angebotspreis ist aber, dass der Wert, den ein Käufer zu zahlen bereit ist sinkt, je länger die Immobilie angeboten wird. Eine Immobilie, die über dem Marktwert angeboten wird, wird im Durchschnitt über ein Jahr beworben und schlussendlich unter dem Marktwert verkauft. Und die nächste Frage ist doch: „Wird ein Makler, der 50 % seiner Provision an jemand anderen abgeben muss, genauso viel Zeit und Geld dafür aufwenden, die Immobilie zu bewerben, wie er Zeit und Geld bei einer vollen Provision investieren würde?“

Für was ist das Onlinegutachten zu gebrauchen?

Wie bereits erwähnt, ist der ermittelte Wert der Immobilie bei einer Onlinebewertung allenfalls eine grobe Schätzung, die unter Umständen zu einem hohen wirtschaftlichen Schaden führen kann. Vor Gericht ist diese Bewertung mit Hilfe eines professionellen Sachverständigen jederzeit anfechtbar. Auch die Behörden wie z. B. das Finanzamt geben sich nicht mit einer Onlinebewertung zufrieden und werden diese immer überprüfen. Und kaum eine Bank wird eine Immobilie anhand einer Onlinebewertung finanzieren.

Was macht Mellies Immobilien bei seinem Onlinegutachten anders?

Auf Wunsch vieler Kunden bieten auch wir die Möglichkeit, den Wert einer Immobilie online zu ermitteln. Aber auch unser Onlinegutachten ist nur eine grobe Schätzung des Immobilienwertes. Denn wenn Sie die Möglichkeit eines kostenlosen Onlinegutachtens in Anspruch nehmen, werden die von Ihnen eingegebenen Daten übernommen, für die wir natürlich keine Gewähr übernehmen können. Doch im Gegensatz zu anderen Anbietern gibt der Kunde seine Daten nicht direkt in eine Software ein, die dann den Wert der Immobilie errechnet, sondern die Daten werden auf Plausibilität überprüft und erst dann von uns in das Programm eingegeben. Bei evtl. Ungereimtheiten werden wir – wenn der Kunde es wünscht – diese Ungereimtheiten telefonisch klären. Und natürlich hoffen auch wir auf einen Auftrag, denn dafür arbeiten wir.

Das Gutachten eines professionellen, geprüften Gutachters

Ein professionelles Gutachten braucht Zeit. Ein seriöser Immobiliensachverständiger bzw. eine seriöse Immobiliensachverständige wird sich das Objekt immer vor Ort ansehen, dokumentieren und sich die nähere Umgebung anschauen. Er/sie wird persönlich die Bauakte, das Grundbuch, den Bebauungsplan und alle nötigen Akten einsehen und Informationen einholen. Er/sie wird sich die aktuellen Marktdaten vom Gutachterausschuss geben lassen und im Internet zusätzliche Information recherchieren.
Und erst wenn er/sie alle erforderlichen Informationen hat, beginnt die Ausarbeitung des Gutachtens.
Wichtig ist, dass Sie darauf achten, dass der/die Immobiliensachverständige die nötige Ausbildung bzw. Sachkenntnis und Erfahrung hat, um ihre Immobilie zu bewerten. Die Gesetzgebung, auf deren Grundlage der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt wird –
Immobilienwertermittlungsverordnung etc. – ist derzeit im Wandel, daher ist es wichtig, dass sich der/die Sachverständige regelmäßig fortbildet. Eine regelmäßige Fortbildung ist auch die Grundvoraussetzung einer vertrauenswürdigen Zertifikation.

Bevor ein seriöser Makler einen Verkaufspreis vereinbart, wird er sich die Immobilie immer ansehen.